徐良：“而且无印良品跟泰华精品百货的业务是重合的，与其谋求无印良品，还不如做好泰华精品百货。”
“是，我明白了。”
“泰华精品百货线下店现在有多少家了？”
“目前有514家。”
“暂缓线下店面的扩张，着重发展线上业务。同时扩张线上的产品序列，你不是羡慕无印良品吗，你就好好研究一下无印良品的产品哲学。
收购就没必要了。”
听他这么说，陆觉也没再纠缠。
“老陆，现在泰华的业务已经很清晰了，总计分为三大板块。
第一，商业购物中心，以及附加的零售板块。
第二，地产中介为窗口，附加的居住房地产，包括住宅小区和公寓板块。
第三，就是写字楼、会议中心等物业。
作为纯出租物业，很难产生衍生的产业链，所以除了关键的一二线城市，不用过多去开发写字楼。”
“明白。”
“现在客隆超市和富华地产的市值多少了？”
“客隆超市1077亿港币，富华地产1128亿港币。”
“客隆的市值低了。”
客隆超市整合了华润万家和农工商后，营收已经过千亿港币，主营行业净利润接近120亿港币，按照零售行业比较盛行的10倍市盈率估值，也应该有1200亿港币左右。
陆觉：“可能跟我们现在的耗损率过高有关系。”
超市运营是允许有耗损的，大部分都在8%左右。做的最好的就是大润发，能压缩到3%，甚至更低。
更少的耗损意味着更高的利润。
这也是大润发能后来居上的原因。
可惜大润发战胜了国内所有对手，却输给了时代。
最后被阿里给收购了。
“客隆的耗损很高吗？”
“目前在9.4%。”
“原因呢？”
“主要有两个方面的原因，第一，农工商、华润万家的供应链还没完成整合；
第二，客隆超市扩张的太快，我们的主要精力都放在扩店上，内部管理虽然一直在做，但新人太多，培训没能跟上。” “既然你们知道原因，那就好好解决。我也不要求太高，一年内把耗损降低两个百分点，你告诉马家梁，他要是做不到，就可以直接退休了。”
“是。”
“公司现在的商业写字楼出租面积有多少？”
“375.24万平米，承租率7成以上，价格约为140元/平米/月。年营收在48亿华夏币左右。
不过今年公司还有几个商业综合体建成。
届时泰华的写字楼出租总面积将突破420万平米，营收也将突破70亿华夏币。”
徐良点了点头，“准备一下，把集团的写字楼业务剥离出来，成立一家子公司上市吧。”
“徐总，什么时候？”
“现在开始准备，争取在农历新年的时候，在香江和新加坡两地上市。”
“会不会太着急了？”
“再晚点，上市机会就错过了。”
明年四五月份，次贷危机就就会出现苗头，全球资本对房地产的投资都会变得谨慎。
“我明白了。”
“拿出25%的股份去融资，融到的钱先留在账上，等我的吩咐。
还有，从明年开始，富华地产暂缓拿地，着力消化已有的项目，降低公司的负债率。”
陆觉也是地产行业的老兵，瞬间回过味来。
神色变得严肃。
“徐总，您判断房地产将进入新一轮调整期？”
房地产有周期，是整个行业都知道的事。
“不错。”
“那我们是不是也放缓泰华的拿地节奏？”
“不用。泰华不同于富华。适合建房子的地方有很多。
但适合建设商业综合体或者购物中心的地块基本都有数，别人拿去了，我们再想买回来，未必还有机会。
所以，面对一些区位优势极佳的商业地块，该拿还是要拿。”
“好的。”
“这次整合崇光·西武百货，对泰华也是一个机会，公司的服装、零售、儿童乐园业务也可以趁机发展过去。
但切记拿来主义，所有的业务都要做到本地化。
东瀛人在华夏市场犯的错误，我们不能再犯。”
“您放心，我一定主抓崇光·西武百货在改制。不过改革后的购物中心还是以‘西武’命名，还是以泰华命名？”
“西武吧，毕竟是发展了半个多世纪的老品牌了，在东瀛的商誉远不是泰华能比。”
“这下子我们就有泰华、西武、客隆三个购物中心品牌了。”陆觉笑道。
徐良笑了笑，“品牌是死的，人是活的，因地制宜才是长久之道。
还有一件事，崇光·西武的百货店有不少建成年代太长，管线设备老化的很严重。
还有很多难以修复的设计缺陷。
如果有必要，可以直接推倒重建。”
“明白，如果重建的话，我们可以收购周围的地块，扩大整个项目吗？”
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