徐良看在眼里微笑道。
“许先生是个聪明人。”
拿出三家投资机构的条件，示之以诚。
确实能争取极佳的印象分，提高谈判的成功率。
当然，许加印还有另一层意思。
这是我的底线。
你们要是太过分，我就选别人。
“您过奖，在您面前我只是末学后进，以后还希望您能多多提携。”
徐良笑了笑，看着走过来的服务员。
“菜来了，先吃饭。”
“对对，吃饭。”
——
“投资4亿美金，占股三分之一，12亿美金投后估值。
从恒太的提供的资料来看还是能投的。
就是负债比太高了，都接近86%了。
一旦碰到房地产回调，恒太很大概率资不抵债。”
香江汉华国际中心顶层，董事长办公室里，孙振平不停翻看手中的文件道。
“所以你的意思是不投？”
“不，我觉得完全可以尝试一把。
现在内地虽有有政策调控，但城市化进程远没有结束，房地产的红利至少还可以吃十年。”
孙振平道。
徐良没有答话，他端着茶杯，站在落地窗前，眺望着港岛中环壮观而又美丽的天际线，再联想那一处处狭小的笼屋，这就是港岛的真实社会折叠。
徐良忽然道：“全华夏香江的房地产应该是最高的。”
“中环这边房价一平尺已经突破10万港币，新界那边也突破2万，内地京城和魔都一线核心地段的房价才跟新界持平。”孙振平道。
徐良缓缓点头。
“再过十年，内地的房价大概就跟今天的香江差不多了。”
孙振平张了张嘴，最后还是没开口。
房价跟经济发展水平息息相关。
他不认为十年后的内地能比得上香江，二十年，甚至三十年还差不多。
徐良没继续这个问题，走到沙发旁坐下来。
“三家机构开给恒太的条款你看完了吧？”
“看完了，一如既往的黑。”
在徐良旁边的沙发上坐了下来，孙振平放下文件后道。
“除发行的优先股要求恒太支付每年5%的股息外，还涉及对赌。
恒太若在2008年之前上市，投资者按照上市发行价计算的最低回报率为30%；此后每推迟半年上市，最低回报率提高10%。
倘若达不到上述最低回报率，恒太的大股东许加印需要向投资者转让一定数目的恒太股权，以确保投资者获得最低回报。
我们如果投资恒太，最低回报率设置可以定低一点，或者取消派发股息要求。
我想，许加印之所以把淡马锡他们三家的条件告诉我们，所图的就是希望我们能开出更好的条件。”
徐良微微颔首，投资机构不是开善堂的。
通过他们给许加印开出的这些条款，就能管中窥豹，哪怕是一家准上市公司，没有话语权的话，还是要让资本宰割。
“你看第二条没有？”徐良问道。
“看了，三家机构承诺可以提供一笔5亿美金的结构担保贷款融资，供恒太上市前突击业绩。
但其中1/3的贷款需于上市后立即归还，剩余贷款在上市后15个月内还清。
利息或者叫回报率也是真的黑。
19%，完全是高利贷。
不过只要恒太能顺利上市，市值较眼下翻个几倍，那么对于所有人来说，都是大赚。”
徐良点了点头：“四亿加五亿，就是九亿美金，对我们来说也不算小数目。
不过这么多钱砸在恒太身上，从回报率上讲，你觉得值吗？”
孙振平凝眉思索片刻。
“徐总，汉华现在不缺资金，缺的反而是项目。
恒太算不上S级，但B+级还是够的。
而且恒太是地产公司，有实打实的资产支撑。
即便碰到房地产回调，恒太破产了，他剩下的资产也足以让我们收回大部分投资。
从风险上讲，他比互联网公司更小。”
顿了一下。
“徐总，能不能把恒太的项目交给香江办公室？”
“为什么？”
“我想拓展一下香江办公室的业务。”
汉华旗下各大办公室基本都包含风投、私募股权、对冲三大业务。
位于亚洲的汉华各大办公室还包含投行业务。
但香江太小了，因为港股的关系，私募股权和对冲发展的不错，但风投很难拿到什么好项目。
恒太的案子虽然不算顶尖，但也不错了。
不过徐良很快就发现自己猜错了。
“我打算在香江办公室旗下成立一支‘房地产机会基金’。”
徐良一愣。
汉华旗下曾经成立过房地产基金，但后来又裁撤了。
孙振平心中有些忐忑。
他也是没办法。
在香江这地方，风投基本没什么业务。
但凡有点好项目都被隔壁鹏城办公室抢去了。
所以，他只能换条赛道。
“你要学黑石？”
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